+47% en cinco años. Eso es lo que han subido los pisos en España. Pero esta cifra nacional esconde realidades muy distintas: mientras en Islas Baleares el metro cuadrado roza los 4713 €, en Murcia apenas supera los 1450 €. Una diferencia de más de 3200 € por cada metro cuadrado que compréis.
Llevo años analizando datos de valoración inmobiliaria y hay algo que me sorprende cada vez que actualizo las cifras: la brecha entre provincias no para de crecer. No hablamos solo de Madrid o Barcelona. Málaga, las islas, incluso Santa Cruz de Tenerife, ya juegan en otra liga. Y luego está el caso de Alicante, donde ocurre algo que rompe todos los patrones.
Diferencias de precio en 30 segundos
- Piso medio España: 2526 €/m² vs Casa: 1978 €/m²
- Provincia más cara: Islas Baleares (4713 €/m² pisos)
- Provincia más asequible: Murcia (1457 €/m² pisos)
- Evolución 5 años: +47% pisos, +50% casas
Puntos clave abordados
- El mapa de precios inmobiliarios en España: una fotografía de febrero 2026
- Ranking por provincias: de Baleares a Murcia, el abanico de precios
- Pisos vs casas: dónde conviene cada tipología
- Cómo valorar vuestra vivienda con precisión según vuestra provincia
- Vuestras preguntas sobre precios inmobiliarios en España
El mapa de precios inmobiliarios en España: una fotografía de febrero 2026
El precio medio del metro cuadrado en España se sitúa en 2357 € según los datos que manejamos en RealAdvisor a febrero de 2026. Pero esta media esconde una dispersión brutal. En los análisis que realizamos, observamos una diferencia sistemática del 28% entre el precio medio del metro cuadrado de pisos (2526 €) y casas (1978 €) a nivel nacional.
+47%
Subida precio pisos en España en 5 años
El ritmo de subida no afloja. Los datos del INE del tercer trimestre 2025 confirman una variación anual del Índice de Precios de Vivienda del 12,8%, con la vivienda de segunda mano subiendo un 13,4% y la nueva un 9,7%. El seguimiento que hacemos del mercado muestra una aceleración clara: +2,8% en los últimos 3 meses, +11,3% interanual, y un acumulado del +47% en 5 años para pisos.
Un error que detecto frecuentemente en las consultas de valoración: comparar precios totales entre ciudades sin normalizar por metro cuadrado. Un piso de 214.000 € en Valencia puede representar mejor valor que uno de 200.000 € en zona periférica de Madrid, simplemente por la diferencia de superficie. El piso mediano en España ronda los 214.670 €, pero el rango donde se mueve el 80% del mercado va de 91.800 € a 564.000 €.
Ranking por provincias: de Baleares a Murcia, el abanico de precios
La estadística del primer trimestre 2025 del Colegio de Registradores confirma un nuevo máximo histórico de 2226 €/m². Pero las diferencias provinciales son lo verdaderamente revelador. El siguiente cuadro recoge los datos actualizados de las 20 provincias más pobladas de España, con el precio por metro cuadrado tanto para pisos como para casas.
| Provincia | Piso (€/m²) | Casa (€/m²) | Población |
|---|---|---|---|
| Islas Baleares | 4713 | 5575 | 1.134.287 |
| Madrid | 4099 | 2564 | 6.578.086 |
| Málaga | 3625 | 3446 | 1.621.431 |
| Vizcaya | 3243 | 2290 | 1.143.585 |
| Santa Cruz de Tenerife | 3202 | 2906 | 1.018.446 |
| Barcelona | 3132 | 2291 | 5.598.101 |
| Las Palmas | 2668 | 2636 | 1.106.376 |
| Gerona | 2642 | 2561 | 762.034 |
| Pontevedra | 2278 | 1318 | 948.460 |
| Cádiz | 2154 | 2026 | 1.229.402 |
| Alicante | 2147 | 2354 | 1.818.922 |
| Sevilla | 2055 | 1378 | 1.939.986 |
| Zaragoza | 1975 | 962 | 960.455 |
| Valencia | 1897 | 1326 | 2.547.971 |
| La Coruña | 1878 | 1193 | 1.119.104 |
| Granada | 1875 | 1282 | 908.846 |
| Asturias | 1786 | 1268 | 1.031.379 |
| Tarragona | 1783 | 1515 | 799.672 |
| Córdoba | 1516 | 1058 | 782.363 |
| Murcia | 1457 | 1461 | 1.478.519 |
Las provincias premium: más de 3000 €/m²
Islas Baleares ya no es solo destino vacacional. Con 4713 €/m² en pisos y 5575 €/m² en casas, supera a Madrid y Barcelona como el mercado residencial más caro de España. La presión de la demanda extranjera explica parte de este fenómeno: según el Portal de Vivienda del Notariado, las adquisiciones de compradores foráneos han pasado del 7,5% en 2007 al 20,1% en 2025.
Madrid mantiene el liderazgo peninsular con 4099 €/m² para pisos. Le siguen Málaga (3625 €/m²), impulsada por el efecto Costa del Sol, y Vizcaya (3243 €/m²), donde la escasez de suelo y la demanda local mantienen la tensión. Santa Cruz de Tenerife y Barcelona completan el grupo de provincias donde comprar un piso supera los 3000 €/m².
El segmento intermedio: entre 2000 y 3000 €/m²
Las Palmas, Gerona, Pontevedra, Cádiz, Alicante y Sevilla forman el bloque intermedio. Aquí encontraréis pisos entre 2000 y 2700 €/m², con diferencias importantes según os alejéis del centro urbano o la costa.
Un dato que me llama la atención: Sevilla, con casi dos millones de habitantes, mantiene precios más contenidos (2055 €/m²) que provincias mucho más pequeñas como Gerona (2642 €/m²). La presión turística y la demanda internacional pesan más que el tamaño de la población.
Las provincias más asequibles: menos de 2000 €/m²
Murcia cierra el ranking con 1457 €/m² para pisos, seguida de cerca por Córdoba (1516 €/m²). Valencia, la tercera ciudad de España, sorprende con precios de 1897 €/m², claramente por debajo de la media nacional. Zaragoza, La Coruña, Granada, Asturias y Tarragona completan este grupo.
Para una familia con presupuesto de 250.000 €, la diferencia es brutal: en Murcia eso significa unos 170 m², mientras que en Madrid apenas llegaría a 60 m². Cuando analizamos estos mercados desde RealAdvisor, observamos que muchos compradores están reconsiderando sus opciones geográficas, especialmente quienes pueden teletrabajar.
Pisos vs casas: dónde conviene cada tipología
La regla general dice que los pisos son más caros por metro cuadrado que las casas. En España, la media confirma el patrón: 2526 €/m² frente a 1978 €/m². Pero hay excepciones que rompen este esquema y que conviene conocer antes de buscar.
El caso de Alicante es el más llamativo. Aquí las casas cuestan MÁS que los pisos: 2354 €/m² frente a 2147 €/m². Es el único caso entre las 20 provincias principales. La explicación está en la demanda de jubilados europeos que buscan chalets con jardín cerca de la costa.
¿Piso o casa? Según vuestro perfil
-
Presupuesto inferior a 250.000 € y necesidad de vivir en ciudad grande:
Piso en provincias intermedias como Valencia, Sevilla o Zaragoza. Obtendréis entre 100-150 m² útiles.
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Presupuesto superior a 400.000 € y familia con hijos:
Casa en periferia de grandes ciudades o en provincias como Murcia o Córdoba, donde conseguiréis más de 200 m² con jardín.
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Objetivo de inversión con rentabilidad por alquiler:
Piso pequeño en Madrid o Barcelona. El alquiler mediano de un piso es de 909 €/mes, con demanda garantizada.
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Teletrabajo y prioridad en calidad de vida:
Casa en costa mediterránea (Málaga, Alicante) o interior accesible (Zaragoza, Granada). El metro cuadrado de casa en estas zonas ronda los 1000-1500 €.
Un patrón que detectamos en las valoraciones: quienes buscan casa suelen necesitar más superficie, pero también aceptan ubicaciones más periféricas. El precio mediano de una casa en España alcanza los 454.870 €, más del doble que un piso. Pero si comparamos por tipología, una casa de 4 habitaciones promedia 375.000 €, mientras que un piso de 4 habitaciones se queda en 296.000 €.
Cómo valorar vuestra vivienda con precisión según vuestra provincia
Los datos medios por provincia son útiles para orientarse, pero cada vivienda tiene características únicas que modifican su valor real. La ubicación exacta dentro de la ciudad, el estado del inmueble, la planta o las vistas pueden generar diferencias del 20-40% respecto a la media provincial.
RealAdvisor utiliza inteligencia artificial para cruzar los datos de mercado actualizados (los mismos que habéis visto en este artículo) con las características específicas de vuestra vivienda. El algoritmo analiza transacciones comparables en vuestra zona exacta, ajustando por superficie, tipología y estado.
Valoración gratuita con inteligencia artificial
Estos datos son medias provinciales. Para conocer el valor exacto de vuestra vivienda según su ubicación, superficie y características, RealAdvisor ofrece una valoración instantánea con IA en 3 minutos.
En 3 minutos obtenéis una valoración personalizada basada en datos de febrero 2026, sin coste y sin compromiso. Especialmente útil si estáis evaluando vender, comparar con una oferta recibida, o simplemente conocer el valor actual de vuestro patrimonio. Para obtener vuestra valoración personalizada, podéis acceder a la herramienta de valoración de precios de vivienda de RealAdvisor.
Vuestras preguntas sobre precios inmobiliarios en España
¿Por qué Baleares es más cara que Madrid?
La presión de la demanda internacional es el factor clave. Según datos del Notariado, el 29,46% de las compras en Baleares corresponden a extranjeros. La escasez de suelo, las restricciones urbanísticas y el atractivo como segunda residencia o inversión mantienen los precios al alza. Las casas en Baleares (5575 €/m²) superan incluso a los pisos, algo inusual en el mercado español.
¿Cómo interpretar correctamente el precio por metro cuadrado?
El precio por m² es útil para comparar entre zonas, pero ojo: los rangos son amplios. En pisos, el 80% del mercado se mueve entre 91.808 € y 564.352 € de precio total. Además, el m² de un ático reformado en centro no es comparable al de un bajo interior en periferia. Usad siempre el precio/m² junto con la ubicación exacta y el estado del inmueble.
¿Seguirán subiendo los precios en 2026?
Las proyecciones del informe inmobiliario de Bankinter apuntan a un incremento del 7% en 2026. El déficit de oferta (estimado en 700.000 viviendas) y la demanda extranjera sostenida (20% del total, con capacidad de pago 80% superior a compradores nacionales) mantienen la presión alcista. No obstante, cada mercado local tiene su propia dinámica.
¿Es mejor comprar piso o casa como inversión?
Depende del objetivo. Para alquiler, los pisos pequeños en grandes ciudades ofrecen mayor demanda y rotación. El alquiler mediano de piso es 909 €/mes. Para revalorización a largo plazo, las casas han subido más (+50,4% en 5 años frente a +47% de pisos). Pero las casas son menos líquidas y tienen costes de mantenimiento superiores.
¿Qué provincias tienen mejor relación calidad-precio?
Valencia destaca especialmente: tercera ciudad de España con pisos a 1897 €/m², muy por debajo de la media nacional. Zaragoza (1975 €/m²) ofrece calidad de vida urbana a precios contenidos. En Murcia (1457 €/m²) obtendréis el metro cuadrado más barato entre las grandes provincias, aunque con menor dinamismo económico.
Precisiones sobre los datos de precios
- Los precios indicados son medias estadísticas que pueden variar significativamente según la ubicación exacta dentro de cada provincia
- El estado del inmueble, la planta, las vistas y otros factores pueden generar diferencias del 20-40% respecto a la media
- Los datos corresponden a febrero 2026 y el mercado inmobiliario evoluciona constantemente
Riesgos a considerar: Riesgo de sobrevaloración si se compara precio medio con inmueble en zona premium. Riesgo de infravaloración si se ignoran factores de revalorización a corto plazo.
Para una valoración precisa de vuestra vivienda, consultad a un tasador oficial homologado o agente inmobiliario colegiado.